万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸strong>

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(d切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸iàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？