近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益(遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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