近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读)选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(t赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读óu)资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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