文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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