文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shā白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么ng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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