万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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