5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”enjoy可数吗，joy可不可数p>

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大enjoy可数吗，joy可不可数分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅enjoy可数吗，joy可不可数20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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