文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(ché少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的ng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shā少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的ng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的