5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(c马斯克会加入中国国籍吗hǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(d马斯克会加入中国国籍吗ì)产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这马斯克会加入中国国籍吗(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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