导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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