万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回(hu贵州海拔高度是多少í)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng贵州海拔高度是多少)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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