“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的系(xì)统性行(xíng)情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地(dì)杀(shā)到了底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一下(xià)今年(nián)房地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特(tè)别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企，其财务(w沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思ù)指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预判未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机会(huì)来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行(xíng)大举(jǔ)拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实(shí)现了快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和(hé)二(èr)线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行(xíng)业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公(gōng)司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然(rán)而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全(quán)国(guó)社保(bǎo)基金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公(gōng)司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据(jù)一(yī)季报(bào)，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青睐，和其(qí)自身的(de)基(jī)本面表现存(cún)在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细(xì)分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值(zhí)发(fā)现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名(míng)长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报均增加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的(de)，每年到(dào)期的合(hé)同(tóng)里提(tí)价(jià)成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之(zhī)后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思p>

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