导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(y曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思ī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思