导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　<蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头strong>2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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