一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么(me)这(zhè)么重要？首先二手(shǒu)房指导价被称为(wèi)“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的核心城(chéng)市(shì)。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析(xī)人士指出(chū)，深圳二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)如果(guǒ)取消(xiāo)，首先有利(lì)于深圳二手房回暖，然(rán)后(hòu)二手房回(huí)暖有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市(shì)回(huí)暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)”正式结束。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价(jià)），银(yín)行核定(dìng)房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价(jià)真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看(kàn)到官(guān)方(fāng)文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以(yǐ)还需要持(chí)续的关注。

　　易居(jū)研究院(yuàn)研(yán)究总监严(yán)跃(yuè)进认为，本(běn)次政策大概(gài)率为(wèi)真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的规则进行，但不(bù)会(huì)出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用发文件的(de)。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出(chū)世(shì)。当时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价(jià)打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能(néng)按照指导价来计算首付、发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉(lì)害，但经(jīng)历了这两年的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付(fù)3成(chéng)即(jí)300万；如果指导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部(bù)分，实际(jì)首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于(yú)首付(fù)5成了（多(duō)给(gěi)210万(wàn)首付(fù)）。这(zhè)直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去了购房能力(lì)，相当(dāng)于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考(kǎo)价俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(jià)以后(hòu)，东莞、宁波俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(bō)、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个(gè)城(chéng)市陆(lù)续跟(gēn)进。事实也确实证明了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据(jù)安居客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全(quán)国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家(jiā)研究中心(xīn)数据显示(shì)：成交量上(shàng)，二手房指导价出台(tái)当年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高(gāo)峰缩水近八成(chéng)。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房(fáng)指导(dǎo)价发布当月(yuè)相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房(fáng)源(yuán)占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实(shí)经历其中的人(rén)，才能(néng)深切的感知(zhī)其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆(gān)买(mǎi)了(le)2套(tào)华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最(zuì)终亏(kuī)损1000万(wàn)破产。据媒体(tǐ)推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三(sān)年的房贷(dài)和持有成(chéng)本，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批(pī)人这两年感受到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二(èr)手房成交(jiāo)量创下多年新(xīn)低(dī)，学区房神话(huà)不再，房产中介(jiè)的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明(míng)显

　　最(zuì)近一(yī)线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日(rì)，北(běi)京在(zài)房山区试(shì)点(diǎn)多子女家庭和(hé)职住平衡(héng)家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家庭(tíng)在(zài)新(xīn)房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从(cóng)最新公布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅销售价(jià)格(gé)变动情(qíng)况(kuàng)来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然是同(tóng)比去(qù)年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已经同比增(zēng)长(zhǎng)了(le)，其他二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部(bù)门联(lián)合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户(hù)”全(quán)国(guó)实施，这是一(yī)条被(bèi)广(guǎng)泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房交易，具(jù)有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识(shí)，从字面理(lǐ)解(jiě)一下(xià)这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压(yā)不住(zhù)，小船(chuán)不就(jiù)翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市(shì)的(de)政策，还有(yǒu)一大波正在(zài)路上(shàng)...

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