近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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