近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投(tóu肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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