饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng画的作者是谁 画的作者是高鼎吗)局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(f画的作者是谁 画的作者是高鼎吗ēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中(zh画的作者是谁 画的作者是高鼎吗ōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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