文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”没带罩子让捏了一节课感受的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1没带罩子让捏了一节课感受平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比没带罩子让捏了一节课感受例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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