近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的(d北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯e)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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