5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定(脱销什么意思啊，什么叫做脱销dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏(脱销什么意思啊，什么叫做脱销fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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