万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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