“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资(zī)者的(de)关(guān)注(zhù)度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不(bù)大了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的(de)开发(fā)资金来(lái)源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银行一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的房企(qǐ)在(zài)资本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多(duō)表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业(yè)内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能(néng)够同时满足(zú)上述(shù)条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武(wǔ)夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一(yī)步考验(yàn)着(zhe)国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏(zòu)把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何(hé)来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸业的(de)复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一个(gè)比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负(fù)债(zhài)率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的(de)同时(shí)，也较好地(dì)控制(zhì)了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度的(de)实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸能(néng)够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据一(yī)季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自(zì)身的(de)基(jī)本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布(bù)局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛(sài)道

　　机构(gòu)在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的(de)住房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说(shuō)明了这一(yī)点，在(zài)新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的(de)增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业(yè)，例(lì)如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集(jí)团和大亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好(hǎo)在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全(quán)部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大(dà)部分项目到(dào)期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安(ān)这些固定人(rén)员(yuán)成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没(méi)有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那(nà)么(me)满意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸