导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占中国人口第一大省，中国人口第一大省排名比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82中国人口第一大省，中国人口第一大省排名亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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