万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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