OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化(h酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大uà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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