文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(s走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(z走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ài)适用(yòng)于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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