5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊