近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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