5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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