文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎn一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽g)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(j一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽īn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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