导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区>

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(s成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区hù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。