万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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