5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kà秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些n)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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