5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400卅是什么意思，卅是什么意思,读音亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国卅是什么意思，卅是什么意思,读音均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃卅是什么意思，卅是什么意思,读音小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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