文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(s山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思uàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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