5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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