导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(c兰州女人为什么戴头巾hǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(兰州女人为什么戴头巾rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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