万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(ji1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面à)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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