5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(四月的小说集，四月的小说好看吗jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，四月的小说集，四月的小说好看吗龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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