万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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