万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。<while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗/strong>

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jíwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？