近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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