万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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