5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎ广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区o)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(h广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区ǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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