OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相(xinovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗āng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jnovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗iāng)光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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