万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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