5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃)创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(f饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃ù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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