5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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