OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(x心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思iē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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